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Terreni con enfiteusi e livelli, li conoscete?

Molti immobili, soprattutto nel centro e nel sud Italia sono gravati da diritti chiamati Enfiteusi e Livelli, li avete mai sentiti?

Molto spesso le persone si chiedono se, avendo l'enfiteusi o il livello su un determinato terreno, possano a loro volta venderlo.

Certo, salvo patti contrari tra le parti, la risposta è nell'art. 965 del Codice Civile.

A tutto questo si aggiunge una recente Sentenza della Corte di Cassazione, che precisa come ormai l'antica distinzione tra Enfiteusi e Livelli sia ormai desueta e i due diritti siano da considerare identici e definibili tutti quali Enfiteusi.

Infatti in tal senso si è pronunciata, in diverse occasioni, la Suprema Corte (Cass. 12.6.1961, n. 1366; Cass. 22.6.1963, n. 1682; Cass. 6.6.2012, n. 9135), affermando che il regime giuridico dei livelli va assimilato a quello dell'enfiteusi, in quanto nell'evoluzione storica i due istituti, pur se originariamente distinti, finirono in prosieguo per confondersi ed unificarsi, con la conseguente estensione anche ai livelli della generale disciplina sulla enfiteusi; perciò il livello va ricompreso, al pari del diritto di enfiteusi, fra i diritti reali di godimento su cosa altrui.

Secondo altra impostazione, nel suo processo storico, il termine "enfiteusi" venne ad assumere il ruolo di "concetto contenitore", comprensivo di situazioni giuridiche diverse, in quanto in esso confluirono "species" contrattuali diverse (il livello, la precaria, la locazione ed altri rapporti agrari.

Di certo l'enfiteusi divenne uno schema contrattuale estremamente vasto, utilizzato come generale strumento di concessione fondiaria, in cui potevano intravedersi sia i caratteri tipici della enfiteusi, sia nonché quelli di altri istituti similari.

Quest'ultima tesi è stata fatta propria della Corte Cost. 15.7.1959, n. 46, quando, valutando i motivi di legittimità costituzionale della l. 15.2.1958, n. 74 ("Regolamentazione dei canoni livellari veneti"), ebbe a rilevare che: «Vero che, per una parte, la disciplina data dalla legge impugnata ai livelli veneti - id est L. 74/1958 - accosta ancor più il trattamento di essi a quello dell'enfiteusi ed è anche vero che, per un'altra parte, il trattamento stesso ne viene differenziato. Ma questa constatazione, lungi dal dimostrare che sussista una contraddizione, conferma che l'istituto è stato dal Legislatore considerato nella sua autonomia e disciplinato con criteri autonomi, che in parte coincidono ed in parte contrastano con la disciplina giuridica dell'enfiteusi e degli altri istituti similari».



Nella successiva evoluzione storica, fino ai nostri giorni, i nomi “livello” ed “enfiteusi” vennero promiscuamente adoperati nell'uso comune, per modo che i due istituti, pur se originariamente distinti finirono, già prima delle codificazioni moderne, per confondersi ed unificarsi, con la conseguente estensione della generale disciplina sulla enfiteusi anche ai livelli.

La figura del livellario e quella dell'enfiteuta appaiono infatti considerate unitariamente, ad esempio, nel Regolamento per l'esecuzione delle disposizioni legislative sul riordinamento dell'imposta fondiaria, approvato con il R.D. n. 1539 del 1933, con riguardo le modalità di intestazione dei beni (art. 55) e nel Regolamento per la conservazione del nuovo catasto terreni, approvato con il R.D. n. 2153 del 1938, con riguardo alle modalità di redazione della nota di voltura (art. 29).

Si realizzò, pertanto, nel corso dei secoli una totale fusione tra i due istituti a vantaggio dell'enfiteusi, con la conseguente estensione, in maniera diretta ed analogica, ai livelli della disciplina e della normativa prevista per l'enfiteusi dal codice civile e dalle varie leggi speciali che si sono succedute nel tempo.

E' interessante, da ultimo, osservare come la Suprema Corte, nella recente sentenza in rassegna, abbia posto in luce due vizi nel ragionamento logico-giuridico condotto dai Giudici di merito in una fattispecie nella quale era in discussione l'esistenza o meno di un livello su un dato terreno.

In primo luogo – evidenziano i Giudici di legittimità - l'indagine relativa all'esistenza del livello è stata condotta senza tenere conto del titolo originario costitutivo del livello, che era, invece, necessario, in primo luogo, per verificare se il fondo oggetto di causa rientrasse tra quelli gravati da livello, a fronte della contestazione dell'attrice in ordine all'inclusione del fondo tra quelli indicati nell'atto costitutivo.

L'atto di provenienza consentiva, inoltre, di individuare la natura giuridica del livello, le obbligazioni poste a carico del concedente e del livellario e la durata del livello.

In secondo luogo, la Corte d'appello ha limitato l'indagine ai titoli di proprietà delle parti e ha dato rilievo all'iscrizione catastale del livello sul fondo della proprietà dell'attrice, nonostante la giurisprudenza di legittimità abbia escluso valore probatorio alle risultanze del catasto.

Si è, infatti, affermato che, essendo il catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può, in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti, essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali (Cass., 24.8.1991, n. 9096).




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