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E' possibile usucapire parti del condominio?

Più o meno tutti conoscono il significato della parola USUCAPIONE.

Anche i meno esperti comprendono (a grandi linee perlomeno) che usucapire significa far divenire proprio qualcosa grazie al possesso continuativo nel tempo.

Occorre dire che al di là di questo concetto semplice vi sono molte complessità, prima tra tutte quella di capire quale diritto avete usucapito (eh si. non si usucapisce solo la proprietà ma anche altri diritti cd. minori).

Al di là di questo, un'occasione di discussione nei condomini è spesso rappresentata dal fatto che alcuni dei condomini ritengono di potere usucapire delle parti comuni.

Sarà possibile?

La corte di Cassazione ha avuto a che fare con un caso molto articolato, nel quale una parte del problema era rappresentato dal fatto che uno dei condomini sosteneva di avere usucapito la proprietà di una parte del vialetto condominiale e ci aveva addirittura messo un cancello per proibirne l'ingresso sia a terzi che agli altri condomini.

Il Condominio si opponeva a questo gesto, sostenendo che i vialetti altro non sono che parti comuni a disposizione di tutti quanti.





Ebbene, La Cassazione Cass. civ., sez. II, sent., 20 dicembre 2021, n. 40835 ricorda che, secondo la regola generale (art. 1117 c.c.) rientrano tra le parti comuni dell'edificio le aree scoperte, gli ambienti che servono a dare area e luce alle singole unità immobiliari nonché i vialetti di accesso.

Con la trascrizione degli atti di vendita delle singole unità immobiliari (ovvero, nel caso in esame, con la trascrizione delle assegnazioni) i beni comuni che originariamente appartenevano al costruttore (ovvero alla cooperativa assegnataria del lotto) si trasferiscono, pro quota, ai singoli proprietari.

Tutte le regole hanno la propria eccezione così, le aree di accesso (che normalmente sarebbero comuni) diventano di proprietà esclusiva quando, “per le proprie caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari”.

Nel caso in esame, in mancanza di ogni accertamento diretto a chiarire la oggettiva destinazione del vialetto a servizio di una singola unità immobiliare, esso deve essere considerato un bene condominiale.

Detto in altri termini, il vialetto si presume condominiale in mancanza di elementi che potrebbero dimostrare il contrario.


Se avete dubbi sulla possibilità di potere usucapire parti di proprietà altrui dunque, dovete farvi assolutamente assistere da uno studio che sia esperto in questa materia.

Si tratta di una materia a volte molto complessa e nella quale il "sentito dire" spesso non azzecca proprio nulla con la realtà dei fatti.


Il nostro Team di avvocati è a vostra disposizione per informazioni.


Avvocati esperti in diritto di proprietà


Per info: info@studiolegaleborsani.it

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