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Certificato di abitabilità mancante: cosa fare?

Un'annosa questione che occupa buona parte delle cause in Tribunale per la compravendita di immobili è rappresentata dal caso in cui l'immobile promesso in vendita è sprovvisto del certificato di agibilità o abitabilità.

Di norma le cause si presentano in questo modo: il compratore rifiuta di perfezionare il rogito e chiede il risarcimento dei danni, mentre il venditore sostiene che il certificato non è essenziale e può abitarci lo stesso.

Bene, occorre premettere che sulla questione ci sono state diverse sentenze, che ruotavano attorno al fatto che il compratore fosse o meno a conoscenza di questa mancanza (spesso il venditore sostiene infatti che fin dall'origine chi comprava sapeva che l'immobile ne era sprovvisto e dunque non può fermarsi proprio all'ultimo momento).



Sul punto una recente Sentenza della Cassazione Cass. civ., sez. II, ord., 5 agosto 2022, n. 24317 cerca di fare chiarezza.

Nel caso in esame dei Giudici alla data fissata per la stipula del definitivo dinanzi al notaio il certificato di agibilità non era ancora stato rilasciato dal Comune, circostanza che rende secondo la Corte giustificato il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla conclusione del rogito.

Si tratta infatti di un requisito essenziale, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere alla propria funzione economico-sociale. In tema di contratto preliminare infatti «la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene».

Nessuna rilevanza in senso contrario può dedursi dall'asserita conoscenza, da parte del promissario acquirente, circa la mancanza del suddetto certificato, essendo un obbligo del venditore quello di consegnare tutti i documenti relativi all'uso della cosa venduta. Dunque se siete alle prese con una compravendita rivolgetevi ad uno studio specializzato in compravendite immobiliari per avere spiegazione di tutti i dubbi e ottenere tutte le tutele del caso, prima di avere brutte sorprese.


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