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Locazione scaduta: cosa fare se l’inquilino non esce?

08 Gen 2020, by Luca Borsani in Area legale, Diritto civile

Locazione giunta al termine ma il locatario si rifiuta di rilasciare l’immobile. Come deve comportarsi il proprietario di casa? Quali diritti e quali facoltà potrà esercitare?

Per dare una risposta completa a tale quesito è necessario fare alcune precisazioni sui contratti di locazione ed in particolare sulla loro durata.

Per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, ove locatore e inquilino concordino l’importo di locazione, la legge stabilisce una durata di 4 anni, rinnovabili per lo stesso periodo. Questo termine potrà essere modificato solo in eccesso, mentre è stabilito che non possa essere liberamente diminuito dalle parti. Inoltre tale durata sarà quella applicabile nel caso le parti non abbiano previsto termini o qualora abbiano stabilito un termine inferiore.

Nel caso di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ovvero definiti in base ad accordi raggiunti tra le associazioni rappresentative delle parti, la durata minima è stabilita in 3 anni, rinnovabili per altri 2 anni alla scadenza.

Vi sono inoltre altre due tipologie di contratti di locazione, che derogano a quanto previsto dal legislatore e riguardano la locazione ad uso transitorio, per i quali la legge stabilisce una durata da 12 a 18 mesi e quelli per gli studenti fuori sede, la cui durata va da 6 a 36 mesi.

Locazione scaduta: cosa succede se l’inquilino non lascia l’immobile? Le soluzioni

Il comportamento di coloro che, al termine del contratto di locazione, non rilasciano l’immobile, secondo parte degli studiosi, non rientra nelle previsioni di cui all’art. 633 c.p., invasione di terreni od edifici (la cosiddetta occupazione abusiva), in quanto la previsione normativa richiede, per la consumazione del reato, l’occupazione senza titolo dell’immobile. In tali casi invero, l’inquilino si è introdotto nell’abitazione con titolo, ovvero grazie al contratto di locazione stipulato. Si esclude quindi che, sulla base di tale orientamento, la denuncia penale possa essere risolutiva del mancato rilascio dell’immobile.

La strada percorribile sarà invece un’azione civile consistente in uno sfratto per finita locazione.

Si tratta di un giudizio sommario (più celere rispetto a quello ordinario) ove il Giudice, a fronte dell’intimazione del proprietario, ordina all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’immobile locato. L’intimazione deve necessariamente contenere la citazione del locatario e l’avvertimento che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il Giudice provvederà a convalidare lo sfratto.

Lo sfratto verrà quindi convalidato in udienza nel caso in cui l’inquilino non si presenti o non depositi opposizione all’intimazione, mediante la quale porta a conoscenza del Giudice elementi (prove scritte o sussistenza di gravi motivi) che possano giustificare il prolungamento della permanenza nell’abitazione. In tale ultimo caso si avvia un procedimento di cognizione ove il Giudice valuterà la sussistenza e la fondatezza delle ragioni delle parti, al fine del quale emetterà una sentenza.

In caso di convalida dello sfratto invece, il giudice disporrà l’apposizione della formula esecutiva in calce all’intimazione di sfratto, e indicherà una nuova data di rilascio. L’apposizione della formula esecutiva permetterà al proprietario di procedere attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione dello sfratto (anche mediante intervento della forza pubblica) qualora al termine indicato dal Giudice il locatario non abbia ottemperato all’ordine di rilascio.

Locazione scaduta: l’inquilino è tenuto al pagamento del canone?

Altra questione spinosa in tema di locazione scaduta, riguarda l’obbligo dell’inquilino di pagare il canone stabilito anche per il periodo successivo alla scadenza del contratto.

L’art. 1591 c.c. specifica che

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno

Tale previsione normativa, non solo stabilisce l’obbligo di pagamento del canone e di tutti gli oneri stabiliti dal contratto (come ad es. le spese condominiali), ma prevede altresì che il proprietario possa ottenere un risarcimento del danno da ritardata restituzione dell’immobile, il cui onere della prova ricade sul locatore stesso.

Conclusioni

Il proprietario che alla scadenza del contratto di locazione non sia rimesso nella disponibilità dell’immobile per rifiuto del locatario di rilasciare lo stesso, dovrà agire in sede civile per ottenere una pronuncia di convalida di sfratto per finita locazione munito di formula esecutiva, con la quale potrà procedere allo sfratto con l’ausilio degli ufficiali giudiziari.

Articolo redatto con la collaborazione della Dott.ssa Chiara Servidio

Locazione scaduta: cosa fare se l’inquilino non esce?

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